借り換えを考える理由は、現行の住宅ローンの方が、良い条件で現在支払い続けている
住宅ローンの残高金額を条件の良い住宅ローンに一切、移して返済額を減らそうという作業になります。
図解しますと
３０００万円を金利4％で３５年の借入をしている場合
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返済金額 |
利息金額 |
元本金額 |
借入残高 |
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| 1年目 |
1,593,989 | 1,192,696 | 401,293 | 29,598,707 |
| 2年目 |
1,593,989 | 1,176,347 | 417,642 | 29,181,065 |
| 3年目 |
1,593,989 | 1,159,331 | 434,658 | 28,746,407 |
| 4年目 |
1,593,989 | 1,141,623 | 452,366 | 28,294,040 |
| 5年目 |
1,593,989 | 1,123,193 | 470,796 | 27,823,244 |
| 6年目 |
1,593,989 | 1,104,012 | 489,977 | 27,333,266 |
| 7年目 |
1,593,989 | 1,084,049 | 509,940 | 26,823,327 |
| 8年目 |
1,593,989 | 1,063,273 | 530,716 | 26,292,611 |
| 9年目 |
1,593,989 | 1,041,651 | 552,338 | 25,740,273 |
| 10年目 |
1,593,989 | 1,019,148 | 574,841 | 25,165,432 |
| 11年目 |
1,593,989 | 995,728 | 598,261 | 24,567,171 |
| 12年目 |
1,593,989 | 971,354 | 622,635 | 23,944,537 |
| 13年目 |
1,593,989 | 945,987 | 648,002 | 23,296,535 |
| 14年目 |
1,593,989 | 919,586 | 674,403 | 22,622,132 |
| 15年目 |
1,593,989 | 892,110 | 701,879 | 21,920,253 |
| 16年目 |
1,593,989 | 863,515 | 730,474 | 21,189,779 |
| 17年目 |
1,593,989 | 833,754 | 760,235 | 20,429,544 |
| 18年目 |
1,593,989 | 802,781 | 791,208 | 19,638,335 |
| 19年目 |
1,593,989 | 770,546 | 823,443 | 18,814,892 |
| 20年目 |
1,593,989 | 736,997 | 856,992 | 17,957,901 |
| 21年目 |
1,593,989 | 702,082 | 891,907 | 17,065,994 |
| 22年目 |
1,593,989 | 665,745 | 928,244 | 16,137,749 |
| 23年目 |
1,593,989 | 627,927 | 966,063 | 15,171,687 |
| 24年目 |
1,593,989 | 588,568 | 1,005,421 | 14,166,265 |
| 25年目 |
1,593,989 | 547,605 | 1,046,384 | 13,119,882 |
| 26年目 |
1,593,989 | 504,974 | 1,089,015 | 12,030,866 |
| 27年目 |
1,593,989 | 460,606 | 1,133,383 | 10,897,483 |
| 28年目 |
1,593,989 | 414,430 | 1,179,559 | 9,717,924 |
| 29年目 |
1,593,989 | 366,373 | 1,227,616 | 8,490,308 |
| 30年目 |
1,593,989 | 316,358 | 1,277,631 | 7,212,677 |
| 31年目 |
1,593,989 | 264,305 | 1,329,684 | 5,882,993 |
| 32年目 |
1,593,989 | 210,132 | 1,383,857 | 4,499,136 |
| 33年目 |
1,593,989 | 153,751 | 1,440,238 | 3,058,898 |
| 34年目 |
1,593,989 | 95,074 | 1,498,915 | 1,559,983 |
| 35年目 |
1,593,989 | 34,006 | 1,559,983 |
| 合計 |
55,789,617 | 25,789,617 | 30,000,000 | |
上記の表は、３５年間の支払いを年単位で支払い額の内、利息がいくらで元金がいくら結果、その１年で減った元金をあらわした表です。
支払い方は、もっとも多い支払い方である、元利金等返済です。
当然、金利が高いほど、１年あるいは、総年数での金利額が多くなるのですが、
どのタイミングで借り換えするのかで、借り換えした方が良かったのか、そうでないのかが、この表をみれる事によって理解しやすくなります。
例えば、住宅ローンの借り換えを１０年目に考えるのと、２０年目に考えるのでは、大変違ってきます。
そのポイント及びコツを解説しますと
１０年目と２０年目と３０年目では、借入残高が、当然違います。長く返せば返すほど残高が、低いのが当然です。しかしそれだけでは、ありません
１０年目の残高は、約２５１６万円（１０年間で約４８４万円減）
２０年目の残高は、約１７９５万円（１０年間で約７２１万円減）
３０年目の残高は、約７２１万円（１０年間で約１０７４万円減）
まず、その当然の部分で条件が良い住宅ローンに、早めに借り替えたほうが有利なのは、解ります。
しかし、個々によって借入時期が、違いますので僅かな金利差で借り替えても結局、諸経費が高くつき損をするかもしれません。
もう１つ、特に重要なポイントは、これは、繰上げ返済を考えるのと全く同じなんですが、１回の返済額は、均等に支払うのですが、利息と元金部分の割合が最初の１０年間と次の１０年間とその次の１０年間でかなり違います。
何故というよりも、この元利金等返済方式とは、このような特徴をもった返済方法なのです。
借入している側にとっては、金利が、変わらない限り毎月、返済額は、同じで一定ですので返済しやすい。
貸している側は、利息をできるだけ早めに回収したいので、最初の10年間では、あまり元金は、減りません
反対に最後の方の１０年間は、返済に占める元金の割合が、非常に多いのです。
ですので、３５年などの返済で１０年未満では、借り換えも繰り上げ返済もあまりお得では、ないです。
現在、住宅ローンの金利は、上がり気味ですので、
金利の差と返済年数の残から考えて見て下さい。
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